Menu Zamknij

Zapowiadane zmiany w prawie spółdzielczym

W chwili obecnej trwają prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali. Jak wynika z uzasadnienia rządowego projektu zmiana przepisów ma przede wszystkim na celu wzmocnienie pozycji prawnej członków spółdzielni mieszkaniowych, usprawnienie funkcjonowania tych podmiotów, jak również dostosowanie przepisów do dwóch wyroków Trybunału Konstytucyjnego.

W wyroku z dnia 14 marca 2018 r., sygn. akt P 7/16, Trybunał Konstytucyjny stwierdził niezgodność z Konstytucją RP art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w których uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych. Kolejny, wymagający ujęcia w nowelizacji wyrok Trybunału Konstytucyjnego to wyrok z dnia 10 czerwca.2020 r., sygn. akt K 3/19. W wyroku tym Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodny z Konstytucją RP art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze. Jest to konsekwencja błędnie przeprowadzonej implementacji wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r, sygn. akt K 60/13. W wyroku z dnia 10 czerwca.2020 r., sygn. akt K 3/19 Trybunał Konstytucyjny stwierdził, iż przepis art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze spowodował powstanie nierównej sytuacji prawnej wśród członków spółdzielni. W opinii Trybynału Konstytucyjnego „przyjęta w zaskarżonym przepisie konstrukcja odniesiona do źle wyznaczonej grupy adresatów spowodowała, że wiele osób mogło zostać pozbawionych członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej mimo, iż legitymowały (lub nadal legitymują) się interesem polegającym na zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych lub związanym z korzystaniem z lokalu spółdzielczego o innym przeznaczeniu”.

W dalszej kolejności nowelizacja wprowadzi obligatoryjny wybór członków zarządu przez walne zgromadzenie oraz kadencyjność członków zarządu. Ponadto walne zgromadzenie będzie mogło zostać zastąpione przez zebranie przedstawicieli. Dodatkowo, zmieni się sposób liczenia głosów podczas obrad walnego zgromadzenia. Projekt nowelizacji zakłada również wprowadzenie przepisów umożliwiających członkom spółdzielni mieszkaniowych głosowanie nad uchwałami objętymi porządkiem obrad walnego zgromadzenia również na piśmie poza posiedzeniem.

Zmianie podlegały będą również uprawnienia członków i właścicieli lokali niebędących członkami w zakresie dostępu do dokumentów, które spółdzielnia zobowiązana będzie udostępnić, w tym poprzez zamieszczanie ich na stronie internetowej. Powyższe wiąże się również z planowanym nałożeniem na spółdzielnie obowiązku prowadzenia strony internetowej. Osoby uprawnione do uzyskania odpisów i kopii dokumentów spółdzielni będą również uprawnione do wykonywania ich fotokopii.

Zmianie podlegać będzie określenie czynności przekraczających zwykły zarząd, do podjęcia których wymagana będzie zgoda właścicieli lokali oraz tryb powstania wspólnoty w przypadku wyodrębnienia własności ostatniego lokalu. Zmiany przepisów będą szły w takim kierunku aby możliwe było na mocy decyzji właścicieli lokali pozostanie w zarządzie spółdzielni. Istotną zmianą będzie wprowadzenie przepisów, na mocy których członkowie spółdzielni będą mogli wybierać związek rewizyjny, który przeprowadzi badanie lustracyjne.

Projektowana nowelizacja przewiduje również dodanie do ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze przepisów przyznających ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa specjalne uprawnienia wobec spółdzielni mieszkaniowych w przypadku, gdy obowiązków wynikających z Prawa Spółdzielczego nie realizują względem tych podmiotów związki rewizyjne lub Krajowa Rada Spółdzielcza. Oznacza to, iż zmianie ulegnie art. 93a § 7 Prawa Spółdzielczego. Pozwoli to ministrowi na wykonywanie uprawnień Krajowej Rady Spółdzielczej lub związku rewizyjnego wobec spółdzielni mieszkaniowej, które zostały określone w ustawie. Uprawnienia ministra, o których mowa powyżej, nie będą obejmowały czynności z art. 114 i art. 115 Prawa Spółdzielczego.

Wraz z wprowadzeniem nowelizacji, do porządku prawnego wejdą przepisy szczególne względem tych zawartych w Kodeksie postępowania cywilnego, dotyczących rozwiązań regulujących dopuszczalność przeprowadzenia – za zgodą sądu – licytacji lokalu zadłużonego członka wspólnoty. Przepisy nowelizacji wyłączą w takiej sytuacji stosowanie art. 9521 Kodeksu postępowania cywilnego. Ponadto, dodane zostanie kryterium, które wskazuje, jaka wielkość zaległości może być podstawą do wystąpienia przez wspólnotę z wnioskiem o licytację lokalu.

W chwili obecnej ustawa nie precyzuje, jaki okres jest „długotrwały”, dlatego w nowelizacji unormowano, by był to okres minimum 12 miesięcy, po upływie których wspólnota może wystąpić do sądu o zgodę na licytację lokalu.

Zmiany obejmą swoim zasięgiem również ustawę z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Dotyczyć będą przeniesienia do ustawy dorobku orzecznictwa dotyczącego statusu majątkowego wspólnoty oraz wskazania jej organów. Usprawniony zostanie proces podejmowania uchwał w trybie obiegowym oraz rozszerzone zostanie umocowanie zarządu do zawierania umów będących realizacją uchwał wspólnoty, ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali.

W chwili obecnej trwają prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali. Jak wynika z uzasadnienia rządowego projektu zmiana przepisów ma przede wszystkim na celu wzmocnienie pozycji prawnej członków spółdzielni mieszkaniowych, usprawnienie funkcjonowania tych podmiotów, jak również dostosowanie przepisów do dwóch wyroków Trybunału Konstytucyjnego.

W wyroku z dnia 14 marca 2018 r., sygn. akt P 7/16, Trybunał Konstytucyjny stwierdził niezgodność z Konstytucją RP art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w których uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych. Kolejny, wymagający ujęcia w nowelizacji wyrok Trybunału Konstytucyjnego to wyrok z dnia 10 czerwca.2020 r., sygn. akt K 3/19. W wyroku tym Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodny z Konstytucją RP art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze. Jest to konsekwencja błędnie przeprowadzonej implementacji wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r, sygn. akt K 60/13. W wyroku z dnia 10 czerwca.2020 r., sygn. akt K 3/19 Trybunał Konstytucyjny stwierdził, iż przepis art. 4 ustawy z 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze spowodował powstanie nierównej sytuacji prawnej wśród członków spółdzielni. W opinii Trybynału Konstytucyjnego „przyjęta w zaskarżonym przepisie konstrukcja odniesiona do źle wyznaczonej grupy adresatów spowodowała, że wiele osób mogło zostać pozbawionych członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej mimo, iż legitymowały (lub nadal legitymują) się interesem polegającym na zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych lub związanym z korzystaniem z lokalu spółdzielczego o innym przeznaczeniu”.

W dalszej kolejności nowelizacja wprowadzi obligatoryjny wybór członków zarządu przez walne zgromadzenie oraz kadencyjność członków zarządu. Ponadto walne zgromadzenie będzie mogło zostać zastąpione przez zebranie przedstawicieli. Dodatkowo, zmieni się sposób liczenia głosów podczas obrad walnego zgromadzenia. Projekt nowelizacji zakłada również wprowadzenie przepisów umożliwiających członkom spółdzielni mieszkaniowych głosowanie nad uchwałami objętymi porządkiem obrad walnego zgromadzenia również na piśmie poza posiedzeniem.

Zmianie podlegały będą również uprawnienia członków i właścicieli lokali niebędących członkami w zakresie dostępu do dokumentów, które spółdzielnia zobowiązana będzie udostępnić, w tym poprzez zamieszczanie ich na stronie internetowej. Powyższe wiąże się również z planowanym nałożeniem na spółdzielnie obowiązku prowadzenia strony internetowej. Osoby uprawnione do uzyskania odpisów i kopii dokumentów spółdzielni będą również uprawnione do wykonywania ich fotokopii.

Zmianie podlegać będzie określenie czynności przekraczających zwykły zarząd, do podjęcia których wymagana będzie zgoda właścicieli lokali oraz tryb powstania wspólnoty w przypadku wyodrębnienia własności ostatniego lokalu. Zmiany przepisów będą szły w takim kierunku aby możliwe było na mocy decyzji właścicieli lokali pozostanie w zarządzie spółdzielni. Istotną zmianą będzie wprowadzenie przepisów, na mocy których członkowie spółdzielni będą mogli wybierać związek rewizyjny, który przeprowadzi badanie lustracyjne.

Projektowana nowelizacja przewiduje również dodanie do ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze przepisów przyznających ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa specjalne uprawnienia wobec spółdzielni mieszkaniowych w przypadku, gdy obowiązków wynikających z Prawa Spółdzielczego nie realizują względem tych podmiotów związki rewizyjne lub Krajowa Rada Spółdzielcza. Oznacza to, iż zmianie ulegnie art. 93a § 7 Prawa Spółdzielczego. Pozwoli to ministrowi na wykonywanie uprawnień Krajowej Rady Spółdzielczej lub związku rewizyjnego wobec spółdzielni mieszkaniowej, które zostały określone w ustawie. Uprawnienia ministra, o których mowa powyżej, nie będą obejmowały czynności z art. 114 i art. 115 Prawa Spółdzielczego.

Wraz z wprowadzeniem nowelizacji, do porządku prawnego wejdą przepisy szczególne względem tych zawartych w Kodeksie postępowania cywilnego, dotyczących rozwiązań regulujących dopuszczalność przeprowadzenia – za zgodą sądu – licytacji lokalu zadłużonego członka wspólnoty. Przepisy nowelizacji wyłączą w takiej sytuacji stosowanie art. 9521 Kodeksu postępowania cywilnego. Ponadto, dodane zostanie kryterium, które wskazuje, jaka wielkość zaległości może być podstawą do wystąpienia przez wspólnotę z wnioskiem o licytację lokalu.

W chwili obecnej ustawa nie precyzuje, jaki okres jest „długotrwały”, dlatego w nowelizacji unormowano, by był to okres minimum 12 miesięcy, po upływie których wspólnota może wystąpić do sądu o zgodę na licytację lokalu.

Zmiany obejmą swoim zasięgiem również ustawę z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Dotyczyć będą przeniesienia do ustawy dorobku orzecznictwa dotyczącego statusu majątkowego wspólnoty oraz wskazania jej organów. Usprawniony zostanie proces podejmowania uchwał w trybie obiegowym oraz rozszerzone zostanie umocowanie zarządu do zawierania umów będących realizacją uchwał wspólnoty, ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali.